百万首付 刚需在北京该怎么选房？

　　买一套新房，首付最低是多少？

　　100万元，是绝大多数首次置业的刚需购房人可以接受的首付比例。

　　在100万元上下，意味着可以挑选的房子总价在300万至500万元左右。

　　这是一个刚需购房人的价格区间，在近期楼市成交中，明显感受到，预算不多的刚需客也开始进场了。近期一些新盘项目，像中骏在门头沟的未来云城、保利在大兴的和悦春风，合生在大兴的ME悦，路劲在顺义的御和府等都迎来了一波刚需买房潮。

　　那么，为了帮助更多首次置业的买房人，提供专业的参考意见，北青地产特意联合北京链家，推出《百万首付，为您选房》系列，规划您的买房计划。从繁琐数据中，提取出最符合刚需买房人的需求，为您的买房决策提供有效参考。

　　刚需购房占三成

　　朝阳区最受青睐

　　100万首付是一个年轻人扎根北京的期望。

　　今年是彭杰来京生活的第6年，一直从事IT工作的他，今年正好33岁，也有了一定的积蓄。

　　在北京，彭杰正属于刚需买房的青年一族。作为一名接近1990年的80后。按照当下流行的“后浪”年龄段划分，彭杰是最接近“前浪”的一批人。他们面临着共同的困境：事业刚刚起步，结婚生子不久，买房进退两难。

　　真正动起买房的念头，还是因为孩子一天天地长大。

　　人到三十，不可避免地会产生安定的想法，无论是主动的，抑或是被动的，至少“买不买房”已成为必须去思考的问题之一。

　　“我们决定在北京安家，最主要的因素还是家里孩子快上学了。”同时，工作社保也已经满了5年，符合了限购要求。彭杰就打算在北边买一套挨着地铁的房子，方便上班。

　　尤其是疫情的到来，更坚定了彭杰买房的愿望。他发现市场上有不少百万云首付的新楼盘，分布在大兴庞各庄、朝阳金盏、通州宋家庄、顺义北小营、房山良乡等地，基本都是远郊区，五环甚至六环外。

　　出于自身需求的考虑，彭杰不想等待期房落成，也不想住得太远。于是在昌平沙河板块。买下了一套总价约350万，首付款130万的两居室二手房。

　　对于这个选择，彭杰坦言，“一方面不想让孩子跟着漂泊并且能在北京享受良好教育，另一方面我们现阶段计划将会在北京奋斗5-10年，相较长时间租房可能会带来的不稳定因素，以及相应的成本开支，选择分期贷款但完全属于自己的住房会更好。”

　　在当前楼市中，改善盘和10万+项目吸引了更多的关注，但实际上，像彭杰这样的刚需群体，正在悄然间买房入市，改变着楼市的预期。

　　实际上，首都刚需置业一直都处于相对稳定的成交表现当中。北京链家研究院院长高原表示：“根据链家截止到目前的数据统计来看，在北京整体住房交易中，刚需购房并不算主力客群，但其所占约30%的比例还算均衡。”

　　彭杰这样的刚需客不是个案，年轻人在买房时，首付和总房款的限定下，为了核心需求，甚至可以牺牲一定的舒适性。

　　今年35岁的王永川，同样是通过链家新近成交的刚需客。他在通州地铁附近选择了一套大两居二手房。这里距离他上班工作很方便，日常通勤和生活配套也非常完善，但是朝向和楼层都难称完美。在价格因素的制约下，最终选择了顶层。

　　“再三衡量下，我认为家庭成员白天在家的时间并不多，所以顶楼可能造成闷热等不利因素，在实际生活中影响不大。毕竟价格上和中间好楼层房源有十几万的差价。这么一对比，我可以通过购置两万元高品质空调系统和新风系统，同样也能满足生活需求。”对于自己的取舍，王永川如此表示。

　　对于首次置业的刚需客而言，首先一个购房大原则就是，一定要明确自己或者家庭当下核心的居住需求。高原指出，对于资金有限的刚需购房人来说，确立主要需求后，适当的妥协，更容易找到合适的房源。

　　那什么样的人才是刚需客呢？高原认为，每个城市情况不一，以北京为例，严格意义上，购买人在35岁以下，首付款在100万左右，总房款在300万至500万之间的情况，都属于刚需购房的范畴。

　　北京各区成交占比 来源：北京链家研究院根据北京链家的统计，依据这些限定条件筛选后的刚需成交来看，朝阳区以27.1%的成交量，成为刚需最青睐的区域，其次是丰台区的16.4%，位列第三和第四的是昌平和大兴区。

　　选新房还是二手房？

　　抓大放小明确核心需求

　　对于刚需来说，该选新房还是二手房？高原表示，通常而言，刚需购房群体需要考虑“通勤”“品质”“教育”等决策因素，明确当下最为核心的居住需求，通过优先级排序做到抓大放小。

　　“无论是选择新房还是二手房，都适用这一规则，同时，刚需客也需要先了解新房和二手房两者的真实现状以及相应购买原则。”高原表示。

　　北京链家研究院分析师岳微指出，目前北京的新房市场，首先在单价上有小幅上涨的趋势；其次位置上，符合刚需要求的项目离城中心越来越远，普遍处于五环和六环之间，甚至还有的在六环之外；第三个就是供应端来看，楼市产品还是以改善为主，刚需小户型整体供应偏少。

　　新房含总价500万以内房源名单来源：北京链家研究院从北京链家研究院提供的，含总价500万元以内的新房房源名单可以看出，顺义和大兴的新房房源较多，有10个及以上的项目可供刚需选择。但值得一提的是，位于城中核心区的东西城以及海淀并没有符合条件的项目，并且同属于城六区的朝阳、石景山和丰台不超过500万元的新房房源偏少。

　　“对于刚需置业人群而言，选择新房首先遵循总价原则，不要纠结于单价高低；其次多去实地探访售楼处或正在建设的项目地块，多对比各区域新盘。”岳微建议。需要额外指出的是，购买新房需要做好1-3年生活品质下降的准备，在此期间房租和贷款两笔大额开支是同时进行的。

　　多看新盘的过程，会反向挖掘出购房人需求。如果没有特别合适的新房项目，再来进入二手房市场，作为置业的备选方案。与新房市场不同的是，二手房可选择的房源范围广泛。

　　近一年交易高频的刚需二手楼盘 来源：北京链家研究院在北京套均价不超过450万且交易频率前31名的二手楼盘中，可以看出，目前，热门刚需二手房主要集中在昌平天通苑以及朝阳南部等区域。此外，海淀与西城也有可选择的刚需二手房源。

　　为化繁为简，针对二手房市场，主要评估所见即所得的区域配套，小区物业管理水平，以及实际居住体验，包含楼龄、楼层、朝向以及楼栋更深层的管道、暖气等。

　　楼市出现复苏信号

　　刚需不用过度考虑购置时间

　　受8月5年期以上LPR下调的影响，9月全国住房信贷环境进一步宽松。目前全国各地首套房贷利率最低可以为4.1%，而这一房贷利率水平是近10年来的历史新低。

　　此外，根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，9月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点。

　　就北京而言，首套个人住房商贷的利率为4.85%，二套个人住房商贷的利率为5.35%。据悉，这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

　　这意味着假设按照贷款300万25年计算，相较今年年初的利率水准，其首套每月可以少还612.53元，二套每月也能少还627.79元。

　　由此，房贷利率已经处于历史新低，楼市渐渐进入筑底阶段，北京已经出现了明显的复苏周期信号，对于刚需购房人群而言，现在是否为入手的好时机呢？

　　单看8月北京楼市表现出了企稳向好的态势。二手房住宅网签13920套，环比7月增长13%，且环比涨幅有所扩大。据悉，从6月至8月，北京二手房成交量已经连续三次环比上涨。但8月的二手房成交量处于月均1.2万-1.5万套的平稳市场区间，市场还不算火热。

　　“北京房价每年都处于一个非常稳定的涨幅之间，即高于1%低于5%，所以基本上不用担心房价会暴涨或者暴跌，尤其对于刚需来说，购房的目的在于自住，而不是所谓的投资属性。”高原认为。

　　岳微进一步补充道：“事实上，对于北京楼市来说不存在筑不筑底，且北京市场一直相对稳定，如果有刚需的购买需求，不用过度考虑购置时间。此外，可多看房源，找准房源后再出手，切忌盲目上错车。”（因受访者要求，彭杰、王永川皆为化名）

　　文/宋欣