荣盛发展一宗亿元土地遭蹊跷转让:价款成谜或涉嫌造假

一宗交易价值过亿的土地，却在不同的地方呈现出数字迵异的情形。上市公司荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，下称“荣盛发展”)，被疑陷入在山东临沂城区81亩土地的转让价格作假漩涡，且被举报与土地转出方串谋，以股权合作为名行独自开发之实，逃避高额税费。

　　《华夏时报》记者从临沂市税务机关获得证实，税务稽查已经介入，但目前还未有结果，如何定性将视调查结果而定。

　　值得注意的是，荣盛发展获得这宗价值过亿的土地后，却在当年年度报告中披露，上述操作所支付的对价为5695万元。有举报人士指出，荣盛发展涉嫌财务数据造假和信披违规。

　　截至发稿前，荣盛发展总经理耿建明未回复记者的短信提问，其电话一直无人接听。子公司临沂荣盛发展房地产开发有限公司（下称“临沂荣盛”）原法定代表人陈正柏则以记不清楚为由拒绝正面回答。

　　合作开发背后的玄机

　　问题起源于一块土地的归属和转让。早在2012年11月16日，临沂市国土资源局挂牌出让位于临沂传统商贸物流核心区域的一块81.13亩的国有土地（宗地编号：2012-135）。拍卖公告显示，该地块为商住用地（商住比4:6），起拍价为1.217亿元。

　　由于地块在被征收前属兰山区兰山街道前十社区（村集体）集体所有，遵照当地惯例，前十社区实际控制的项目公司临沂凯恩置业有限公司（下称“凯恩置业”）参与了竞拍，并以起拍价将该地块收入囊中。

　　土地竞拍到手后，前十社区并没有开发，而是积极寻找“下家”，目的是通过转让土地使用权获利。《华夏时报》记者获得的一份《会展配套项目开发合同书》显示，2013年9月12日，前十社区将这块土地以1.7075亿元的价格卖给了临沂荣盛。临沂荣盛成立于2009年，是上市房地产公司荣盛发展在山东临沂的全资子公司。

　　上述合同呈现，临沂荣盛以股权受让的方式，购入凯恩置业90%的股权，而另外10%的股权仍由原凯恩置业小股东持有。不过，合同附着的一份《股东协议书》中，临沂荣盛与持有10%股权的小股东约定，后者“不参与”公司决策和经营管理，同时放弃公司利润分配权和优先认缴出资权并不承担经济损失和法律风险。

　　在北京市浩伟律师事务所王云志律师看来，上述操作和约定，实际上是临沂荣盛获得全部控制权，只是从表面上呈现出“股权合作”的假象。他表示，这种操作在房地产开发中经常使用。

　　被称为温州炒房团主力的某财团公司一位高管也向《华夏时报》记者证实，上述操作他们过去也使用过，但他们一般让小股东持有5%的股权。他称，通过这种操作，能实现土地实际使用权的快速转让。

　　转让价款成谜或涉嫌数据造假

　　3月初，《华夏时报》记者在现场看到，这块81.13亩土地的房地产项目被命名为“荣盛会展花语”小区。

　　前十社区多位村民代表和村委会组成人员向记者举报称，事实上，该楼盘为临沂荣盛单独开发，并不存在与村里（社区）合作开发的情形。也就是说，前十社区通过竞拍取得81.13亩土地使用权后，并没有开发，而是全部“卖”给了临沂荣盛。

　　1.217亿获得土地，1.7亿转手下家，在这一买一“卖”操作中，前十社区获得近5000万元的溢价。对此，多名举报人称，表面上看，村里挣了大钱，不过，村民们似乎没有得到实惠，也不知道钱去了哪里。

　　有村民向税务机关举报上述土地权转让行为中存在逃税，目前已获立案。临沂市地税局兰山分局局长王犇向记者证实，他们已经收到举报，也已经介入调查，待调查结果出来后，将视情况依法依规处理。

　　至于临沂荣盛在此过程中的法律责任，王犇称将安排专业人员回复记者，但截至发稿前，记者尚未收到回复。而多位举报人指出，如果确定存在逃避行为，至少临沂荣盛涉嫌串谋行为。

　　与此相佐证的是，在《项目开发合同书》中，1.7亿元的款项被分解成三项内容：一是股权转让价款7213万元；二是前十社区的集资款和利息6200余万元；三是前十社区的分红款3600万元。

　　《华夏时报》记者查询荣盛发展2013年年度报告发现，年报披露临沂荣盛出资5695.79万元，投资临沂凯恩置业，获得90%的股权。

　　而记者获得的临沂市工商局登记材料显示，临沂荣盛出资1800万元现金，受让了凯恩置业90%的股权。

　　三个权威的来源，显示出一块宗地3个差异巨大的价格，到底谁是真的？王云志表示，从土地价值来看，1.7亿元较为合理。由此分析，荣盛发展年报或涉嫌数据造假，并构成信披违规。

　　3月10日，记者拨打荣盛发展总经理耿建明的手机，一直无人接听，采访信息也一直未予回复。

　　陈正柏在接受记者电话采访时承认，此事确实由他经手，但他3年前即已从荣盛离职，对于事情细节因时间太久已经记不清楚。

　　前十社区党支部书记邰吉祥10日对于记者有关土地成交金额、溢价缴税以及与荣盛合作细节等事项，都以“过去很多年了啥也记不起”回应，随后直接挂断记者电话。

　　就在发稿前，荣盛发展媒体负责人回复称，荣盛当时出资的数字以年报为准。本报将继续调查此事。