9月北京新房市场将迎开盘小高峰，18项目集中入市，优惠血拼将重现？

　　据幸福里不完全统计，北京9月将有18个项目开盘入市，当中6个为今年5月首次集中供地的项目，另有5个计划在9月底开盘，收割“十一”黄金周。

　　新房的放量供应，利好购房者，选择性增多，且不排除项目有优惠释放。但对于项目而言，供应量大的区域，必然会短兵相接。

　　尤其是在当下复杂多变的市场环境中，房贷收紧，严堵“假离婚”买房，二手房市场下行等，很多置换房产的需求被卡住。

　　但“十一”黄金周未必会火。通过幸福里APP显示在售新盘情况来看，改善类产品将承压，比如朝阳区，多数是大户型产品，8月以来新入市的楼盘最低也要700万/套起步。不过，一些区域同类产品供应量少、总价低的项目去化会更快。

　　幸福里预测，9月只是北京市场的第一个供应高峰。接下来，首批集中供地的项目还有24个将在10月、11月陆续开盘。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即将出让，43宗地块等待入市，这意味着，更多的房源供应还在后面。

　　新盘老盘齐入市，顺义为供应主力

　　18个预计在9月开盘的项目中，新盘、老盘各占50%，其中，朝阳、怀柔、昌平供应的7个项目，均为纯新盘；顺义区的和光瑞府、通州区的国誉未来悦为纯新盘。

　　从项目所在的区域来看，顺义成为本次的供应主力，共4个项目开盘入市，其次是朝阳、通州，各3个，石景山、昌平各2个。

　　从项目所推的房源类别看，别墅、大平层、小高层、高层都有相应供应，覆盖到刚需、刚改、改善等客群，满足购房多样需求。

　　朝阳偏改善，昌平、通州偏刚需

　　随着首批供地项目的入市、第二批次供地的指导价格出炉，市场上关于价格走高、更趋向于改善产品的声音多了起来。从9月入市的项目来看，已有这一发展趋势。

　　朝阳9月预计开盘的3个项目，面向的都是改善型客户，傲云为别墅产品，青云上府、龙樾合玺为首批供地中的项目，主力户型都为100平以上的大面积产品，且总价800万起。

　　值得一提的是，朝阳首批供地的地块中，还有8个项目在紧张准备中，预计10月、11月开盘，而随之而来的第二批供地中，朝阳仍有11个地块等待竞拍。

　　六环之内的项目，无论是从面积段、还是单价上看，昌平、通州区域会更偏向刚需类置业者。

　　小面积户型依旧抢手

　　从面积段来看，有90平及以下的小户型供应的房源共有10个，但供应量少，分别是：石景山的长安悦玺、中海寰宇天下|天赋；昌平的奥森春晓、北清云际；顺义的金茂北京国际社区；怀柔的北京建工·璟玥林汐；门头沟的中建·长安麓府；通州的国誉未来悦、城市之光·东望、金融街武夷·融御。

　　其中，奥森春晓、北清云际在9月5日首次开放售楼处，从意向人数来看，目测房源会比较抢手，买上的机率不高。国誉未来悦，小户型有40及50平，但房源量很少。金融街武夷·融御也有50-53平米一居室，量极少，能买上的机率也极低。

　　从“上车”价格上看，有700万以下房源供应的区域分布在通州、怀柔、顺义、昌平、石景山，也就是说，如果首付在300万左右，就只能在上述区域选房，房源位置都在五环至六环，甚至六环外。其中石景山的中海寰宇天下|天赋，也是勉强够得上。

　　集中“十一”节点，热度或不及预期

　　幸福里研究院分析师指出，近几年，楼市传统“金九银十”节点的概念正在弱化，近期开发商在“十一”黄金周这个节点集中供应，势必会增加同区域竞争压力，购房者选择余地增多，并且，在楼市整体调控收紧的导向下，市场预计不会过度升温。

　　目前，北京二手房市场已经连续五周成交下降，这受制于多方面的因素，比如严堵“假离婚”购房政策，房贷收紧额度不足、上半年逢高下半年自然回落等。

　　而二手房行情也将影响到置换客户的节奏，这就意味着未来改善类的产品将承压。买房人目前关注的还是性价比、总价有优势的项目，比如奥森春晓、北清云际。

　　从区域看，西边目前新房供应只有长安悦玺，竞争压力相对小，而竞争大的会在东边朝阳区域。特别是一些供应量大，单价、总价高的几个板块，短兵相接是必然的，预测开盘后不会特别热，大部分项目会以顺销为主。